LES REVENUS VERSUS LES DÉPENSES D'UN IMMEUBLE

Lorsque j’analyse un immeuble à revenus, je ne regarde jamais seulement l’argent qui reste à la fin du mois. Il faut également tenir compte de la fiscalité. Plusieurs dépenses reliées à un immeuble locatif peuvent généralement être déductibles d’impôt, notamment les taxes municipales, les taxes scolaires, les intérêts hypothécaires, les assurances, l’entretien, les réparations et plusieurs autres dépenses d’exploitation.

Autrement dit, un immeuble qui ne génère pas un énorme cash-flow aujourd’hui peut tout de même représenter un excellent investissement lorsqu’on tient compte des avantages fiscaux, du remboursement du capital hypothécaire et du potentiel de création de valeur à long terme.

Beaucoup d’investisseurs recherchent uniquement des immeubles offrant un cash-flow positif, c’est-à-dire le total des revenues de l’immeuble moins le total des dépenses reliés à l’immeuble, décrites plus haut.

Pourtant, cette approche peut parfois leur faire manquer d’excellentes opportunités.

La valeur d’un immeuble dépend également de plusieurs autres facteurs :

° Son potentiel d’augmentation de loyers
° Son emplacement
° Son état général
° Son potentiel d’optimisation
° L’évolution du marché

Un investisseur expérimenté analyse toujours l’ensemble de ces éléments avant de prendre une décision.

Prenons un exemple simple.

Supposons qu’un triplex à Joliette se vende actuellement selon un multiplicateur de revenus bruts (MRB) de 17.

Revenus actuels :

28 800 $ par année

Valeur approximative :

28 800 $ × 17 = 489 600 $

Maintenant, imaginons que vous augmentez les loyers de seulement 35 $ par mois par logement.

35 $ × 3 logements = 105 $ par mois

105 $ × 12 mois = 1 260 $ supplémentaires par année

Les revenus passent alors à :

30 060 $ par année

Nouvelle valeur estimée :

30 060 $ × 17 = 511 020 $

Résultat :

Votre immeuble vient de prendre plus de 21 000 $ de valeur grâce à une augmentation raisonnable des revenus, soit plus de 4% de la valeur initialement payé 1 an auparavant.

Et ce, sans tenir compte :

°Du remboursement du capital hypothécaire
°De l’appréciation du marché
°Des rénovations futures

C’est pourquoi un investisseur expérimenté regarde toujours plus loin que le simple cash-flow actuel.

Pourquoi analyser un immeuble avant de l’acheter ?

Deux immeubles affichant exactement les mêmes revenus peuvent produire des résultats complètement différents.

Une analyse complète permet de connaître :

°Le cash-flow réel
°Le rendement sur votre mise de fonds
°Le potentiel d’optimisation
°Les risques financiers
°La valeur future potentielle

Cette étape peut vous éviter des erreurs coûteuses et vous permettre d’identifier les meilleures opportunités du marché.

Vous souhaitez connaître le vrai potentiel d’un immeuble ou savoir comment optimiser la valeur de votre immeuble avant de vendre?

Que vous soyez acheteur, investisseur ou propriétaire d’un immeuble à revenus, une analyse précise peut faire toute la différence.

Je mesure la capacité de créer de la richesse à long terme.